Rozliczenie nakładów a wzrost wartości nieruchomości. Zwrot dawnych wydatków czy rozliczenie według dzisiejszej wartości domu?
Jedna osoba przez lata dokłada się do zakupu mieszkania, spłaca kredyt partnera albo finansuje budowę domu na jego działce. Właścicielem nieruchomości pozostaje jednak wyłącznie partner. Po rozstaniu lub jego śmierci pojawia się problem rozliczenia wydanych pieniędzy.
Wysokość roszczenia może odpowiadać dokonanym wpłatom, wartości spłaconego długu albo aktualnej wartości korzyści pozostającej w nieruchomości. Nie jest to swobodny wybór osoby dochodzącej zapłaty. Sposób rozliczenia zależy od tego, co zostało sfinansowane, jaką korzyść uzyskał właściciel oraz jakie ustalenia łączyły strony.
Znaczenie ma również charakter wydatków. W potocznym języku wszystkie kwoty przeznaczone na cudzą nieruchomość bywają nazywane nakładami. Z prawnego punktu widzenia inaczej ocenia się jednak zapłatę części ceny, spłatę kredytu właściciela, sfinansowanie budowy domu i wykonanie konkretnych prac remontowych.
Podstawa rozliczeń między byłymi partnerami
Brak udziału we własności nieruchomości nie wyklucza roszczenia o zapłatę. Jeżeli rozliczenia stron nie reguluje umowa ani inny stosunek prawny, w sprawach dotyczących związków nieformalnych sądy często stosują przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego osoba, która bez podstawy prawnej uzyskała korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinna wydać tę korzyść w naturze, a gdy nie jest to możliwe – zwrócić jej wartość.
Korzyść właściciela może przybrać różne formy. Może polegać na zwiększeniu wartości nieruchomości wskutek wybudowania domu lub wykonania remontu. Może również wynikać z zaoszczędzenia wydatku, gdy partner zapłacił część ceny nieruchomości albo spłacił raty kredytu obciążającego właściciela.
Zastosowanie może znaleźć również art. 410 § 2 k.c., jeżeli świadczenie zostało spełnione dla osiągnięcia konkretnego celu, który następnie nie został zrealizowany. W relacjach partnerskich może chodzić na przykład o finansowanie nieruchomości w związku z uzgodnionym nabyciem udziału albo przyjęciem, że nieruchomość będzie należała ekonomicznie do obojga partnerów.
Mieszkanie kupione z bonifikatą i rozliczenie jego aktualnej wartości
W wyroku z 19 czerwca 2015 r., IV CSK 565/14, Sąd Najwyższy rozpoznawał sprawę partnerów, którzy pozostawali w związku nieformalnym przez około trzydzieści lat. Wspólnie zarabiali, prowadzili gospodarstwo domowe i gromadzili majątek. Ze wspólnych pieniędzy wykupili mieszkanie komunalne, lecz jego właścicielem został wyłącznie mężczyzna.
Po jego śmierci partnerka wystąpiła przeciwko spadkobierczyni o rozliczenie majątku powstałego przy jej finansowym udziale.
Mieszkanie kupiono z 80-procentową bonifikatą. Cena wynosiła około 21 tys. zł, chociaż lokal był wówczas wart prawie 106 tys. zł. W czasie procesu jego wartość wzrosła do 323 tys. zł.
Sąd apelacyjny przyjął, że kobieta pokryła połowę ceny zakupu. Ponieważ zapłacona cena odpowiadała 20 proc. ówczesnej wartości mieszkania, jej wkład stanowił 10 proc. wartości lokalu. Na tej podstawie przyznał jej 32 300 zł, czyli 10 proc. aktualnej wartości mieszkania.
Sąd Najwyższy zakwestionował ten sposób obliczenia. Powódka nie domagała się zwrotu pieniędzy wydanych przed laty na zakup lokalu. Jej roszczenie dotyczyło korzyści uzyskanej dzięki wspólnemu finansowaniu, a korzyścią tą było mieszkanie kupione z bonifikatą.
W okolicznościach tej sprawy ustalono, że partnerzy w równym stopniu sfinansowali zakup lokalu. Sąd Najwyższy uznał więc, że w tej samej proporcji powinni uczestniczyć w zwiększeniu jego wartości. Obejmowało ono zarówno korzyść wynikającą z bonifikaty, jak i późniejszy wzrost cen nieruchomości. Wyrok sądu apelacyjnego został uchylony, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania.
Przedmiotem rozliczenia nie była zatem połowa kwoty przekazanej sprzedawcy, lecz odpowiednia część korzyści w postaci mieszkania. Ustalenia dotyczące sposobu wspólnego gospodarowania majątkiem przesądziły o przyjętej metodzie obliczenia roszczenia.
Zapłata części ceny i rat kredytu jako zwrot określonych kwot
Inaczej Sąd Najwyższy ocenił sprawę zakończoną wyrokiem z 30 września 2025 r., II CSKP 1983/22.
Mężczyzna zapłacił część ceny mieszkania kupionego przez partnerkę i uczestniczył w spłacie jej kredytu. Po zakończeniu związku domagał się kwoty obliczonej w stosunku do aktualnej wartości nieruchomości.
Sąd Najwyższy zaakceptował rozliczenie według wysokości dokonanych wpłat. Zapłacenie części ceny bezpośrednio sprzedawcy zwolniło właścicielkę z obowiązku zapłaty odpowiadającej jej części długu. Wartość uzyskanej korzyści odpowiadała więc zapłaconej sumie. W ten sam sposób oceniono wpłaty przeznaczone na spłatę kredytu.
Z ustaleń faktycznych nie wynikało, aby partnerzy uzgodnili, że mieszkanie, choć formalnie należące do kobiety, będzie ekonomicznie wspólne. Wydatki mężczyzny nie zostały zatem potraktowane jako jego udział w nieruchomości ani jako podstawa uczestniczenia w późniejszym wzroście jej wartości.
W sprawie rozpoznanej w 2025 r. takiego porozumienia jednak nie ustalono. Przeznaczanie pieniędzy na wspólne potrzeby życiowe nie zostało uznane za równoznaczne z przyznaniem partnerowi udziału w przyszłej wartości mieszkania.
Budowa domu a aktualna wartość wzbogacenia
Rozliczenie budowy domu wymaga ustalenia, w jakim zakresie środki jednej osoby przyczyniły się do powstania majątku właściciela nieruchomości. Na wartość nieruchomości składają się również grunt, prace wykonane wcześniej oraz środki pochodzące od właściciela lub innych osób. Zakres roszczenia wyznacza więc wartość korzyści przypadającej na udział osoby finansującej, a nie dowolnie przyjęta część wartości całej nieruchomości.
Wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 2020 r., IV CSK 671/18, dotyczył rozliczeń między byłymi małżonkami, którzy przed zawarciem małżeństwa wyłączyli wspólność majątkową. Powód uczestniczył w finansowaniu budowy domu należącego do pozwanej, między innymi przez spłatę kredytu i zakup materiałów.
Sądy niższych instancji powiązały część spłaconego kredytu z określonym procentem wydatków wynikających z rachunków. Sąd Najwyższy uznał, że takie wyliczenie nie określało wartości wzbogacenia istniejącego w chwili orzekania.
Należało najpierw ustalić wysokość nakładów powoda na budowę domu oraz ich procentowy udział w wartości domu według cen rynkowych z okresu budowy. Następnie ten sam udział należało odnieść do wartości domu według cen z chwili orzekania.
Metoda ta uwzględnia zarówno rzeczywisty udział powoda w powstaniu budynku, jak i aktualną wartość korzyści pozostającej w majątku właścicielki. Nie polega natomiast na prostym zsumowaniu dawnych wydatków i spłaconych rat kredytu.
Remont a wzrost wartości nieruchomości
Przy rozliczaniu konkretnych prac remontowych przydatna może być metoda różnicowa. Rzeczoznawca ustala wówczas:
- aktualną wartość nieruchomości wraz z wykonanymi pracami;
- wartość, jaką ta sama nieruchomość miałaby obecnie bez rozliczanych prac.
Różnica między tymi wartościami pokazuje, o ile wykonane prace zwiększyły wartość nieruchomości. W obu wariantach stosuje się ceny z tego samego okresu. Dzięki temu wynik nie obejmuje wzrostu cen mieszkań, który nastąpił niezależnie od remontu.
Taką metodę zastosował Sąd Okręgowy w Kielcach w postanowieniu z 8 kwietnia 2025 r., II Ca 1022/23.
Sprawa była prowadzona w postępowaniu o dział spadku między współspadkobiercami.
Biegła wyceniła lokal po remoncie na 200 200 zł. Ten sam lokal, przy założeniu, że remontu nie wykonano, byłby wart 161 000 zł. Rynkowa wartość nakładów wyniosła zatem 39 200 zł. Kwota ta określała wartość prac pozostającą w nieruchomości, a nie wysokość ostatecznie zasądzonego świadczenia. Sąd zasądził z tytułu nakładów remontowych 13 564 zł, uwzględniając zasady rozliczeń między współspadkobiercami oraz zakres zgłoszonego żądania.
Faktury i rachunki potwierdzają wysokość wydatków na materiały oraz usługi. Opinia rzeczoznawcy odpowiada na inne pytanie: jaka część tych wydatków nadal znajduje odzwierciedlenie w wartości domu lub mieszkania. Kosztowny remont może podnieść cenę nieruchomości o kwotę niższą od poniesionych kosztów. Wpływają na to standard i zakres prac, ich stan, stopień zużycia oraz oczekiwania osób kupujących nieruchomości.
Zwrot kwoty nominalnej i sądowa waloryzacja
Jeżeli korzyść od początku miała charakter pieniężny, obowiązuje zasada nominalizmu. Zwrot 50 tys. zł następuje więc przez zapłatę 50 tys. zł, mimo że od przekazania pieniędzy mogło upłynąć wiele lat.
Art. 358¹ § 3 k.c. pozwala sądowi zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, jeżeli po powstaniu zobowiązania nastąpiła istotna zmiana siły nabywczej pieniądza. Przy sądowej waloryzacji uwzględnia się interesy obu stron oraz zasady współżycia społecznego.
Wzrost ceny konkretnego mieszkania nie jest tym samym co zmiana siły nabywczej pieniądza. Pierwsza sytuacja dotyczy wartości określonego składnika majątku. Druga odnosi się do tego, ile dóbr i usług można nabyć za daną sumę.
Jeżeli korzyścią była zapłata określonej kwoty albo spłata długu właściciela, punktem wyjścia pozostaje wysokość spełnionego świadczenia. Przy korzyści niepieniężnej, takiej jak udział w ekonomicznie wspólnie finansowanym majątku albo wzrost wartości nieruchomości wskutek budowy, rozliczeniu podlega wartość wzbogacenia istniejącego w chwili orzekania, ustalona według aktualnych cen.
Dowody potrzebne do rozliczenia nieruchomości
Przelewy i potwierdzenia wpłat pozwalają ustalić wysokość oraz przeznaczenie wydatków. Umowy z wykonawcami, faktury, rachunki i zdjęcia pokazują zakres przeprowadzonych prac. Dokumentacja kredytowa wskazuje, kto był dłużnikiem i w jakiej części druga osoba faktycznie spłacała jego zobowiązanie.
Istotna jest również korespondencja między partnerami. Wiadomości dotyczące zakupu nieruchomości, wspólnego domu, zasad ponoszenia kosztów albo planowanego przeniesienia własności pomagają odtworzyć rzeczywiste ustalenia stron.
Biegły ustala wartość nieruchomości, udział sfinansowanych nakładów w wartości domu albo wpływ określonych prac na cenę mieszkania. Do sądu należy natomiast ocena, czy korzyścią właściciela były otrzymane pieniądze, spłata jego długu, wzrost wartości nieruchomości czy korzyść odpowiadająca uzgodnionemu udziałowi partnera w wartości wspólnie finansowanego majątku.
Sposób rozliczenia zależy od postaci uzyskanej korzyści oraz ustaleń, na podstawie których jedna osoba finansowała majątek należący formalnie do drugiej.
Kontakt
Jeżeli sprawa dotyczy finansowania nieruchomości należącej do partnera, do wstępnej oceny wystarczą zwykle dokument potwierdzający własność nieruchomości, potwierdzenia najważniejszych wpłat oraz dostępna korespondencja dotycząca ustaleń stron. Zakres dalszych dokumentów zależy od tego, czy rozliczenie obejmuje przekazane pieniądze, spłatę kredytu czy wartość wykonanych prac.
