Sankcja kredytu darmowego przy kredycie hipotecznym – kiedy możliwe jest odzyskanie kosztów od banku?
Sankcja kredytu darmowego (SKD) zwykle kojarzona jest z kredytami gotówkowymi, ale w ściśle określonych stanach prawnych może dotyczyć także kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Kluczowe znaczenie mają data zawarcia umowy, zakres obowiązków informacyjnych banku oraz ustawowe ograniczenia co do okresu, za jaki „odcinane” są odsetki i koszty. W praktyce nie chodzi o „darmowy kredyt hipoteczny” w całości, lecz o rozliczenie przewidziane przepisami – najczęściej w ograniczonym zakresie czasowym.
W sprawach dotyczących SKD przy kredytach hipotecznych najczęściej rozstrzygają trzy elementy: (1) reżim prawny zależny od daty zawarcia umowy, (2) konkretne naruszenia obowiązków informacyjnych, oraz (3) ograniczenia ustawowe (w tym limit 4 lat oraz termin roczny liczony od wykonania umowy).
Tekst ma charakter informacyjny i porządkujący. O możliwości zastosowania SKD nie przesądza ogólne poczucie nieuczciwości, lecz weryfikowalne uchybienia „na dokumentach” oraz ich kwalifikacja pod właściwe przepisy obowiązujące w dacie zawarcia umowy.
Kiedy sankcja kredytu darmowego może dotyczyć kredytu hipotecznego?
Możliwość zastosowania SKD do kredytu zabezpieczonego hipoteką jest silnie uzależniona od momentu zawarcia umowy, ponieważ zakres stosowania ustawy o kredycie konsumenckim do kredytów hipotecznych zmieniał się w czasie. W praktyce oznacza to, że identyczne (pozornie) uchybienia w dwóch umowach mogą rodzić odmienne skutki prawne – tylko dlatego, że umowy podpisano w innych latach.
1) Umowy zawarte przed 20 lutego 2006 r.
Kredyty zabezpieczone hipoteką zawarte przed 20 lutego 2006 r. były wyłączone spod reżimu ustawy o kredycie konsumenckim. W odniesieniu do tych umów sankcja kredytu darmowego co do zasady nie znajduje zastosowania.
2) Umowy zawarte od 20 lutego 2006 r. do 18 grudnia 2011 r. – limit 80 000 zł
W tym okresie kredyty hipoteczne zostały objęte regulacjami w sposób ograniczony. Sankcja kredytu darmowego mogła dotyczyć wyłącznie części kredytu nieprzekraczającej równowartości 80 000 zł. W praktyce przy wyższych kwotach kredytu oznaczało to istotne ograniczenie „zasięgu” sankcji – nawet przy stwierdzeniu naruszeń.
3) Umowy zawarte od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r. – okres najczęściej analizowany
To przedział czasowy, który w praktyce procesowej najczęściej pojawia się w analizach SKD przy kredytach zabezpieczonych hipoteką. Umowy zawarte między 18 grudnia 2011 r. a 21 lipca 2017 r. podlegały (w odpowiednim zakresie) ustawie o kredycie konsumenckim w odniesieniu do obowiązków informacyjnych i skutków ich naruszenia. Jeżeli w dokumentach występują uchybienia kwalifikowane pod właściwe przepisy, możliwe jest rozważenie złożenia oświadczenia o skorzystaniu z sankcji.
4) Umowy zawarte od 22 lipca 2017 r.
Wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym od 22 lipca 2017 r. istotnie ograniczyło możliwość „przenoszenia” klasycznej konstrukcji SKD na nowe umowy kredytu hipotecznego. W praktyce kwestionowanie kredytów hipotecznych zawartych po tej dacie w oparciu o SKD jest co do zasady znacznie trudniejsze i wymaga bardzo ostrożnej kwalifikacji prawnej.
Dlaczego SKD w ogóle bywa rozważana przy kredycie hipotecznym?
Sens sankcji kredytu darmowego polega na wzmocnieniu przejrzystości i rzetelności informacji przekazywanej konsumentowi. Ustawodawca przyjął, że konsument powinien mieć możliwość świadomego oszacowania ciężaru ekonomicznego zobowiązania: kosztów, opłat, prowizji, a także zasad oprocentowania. W przypadku kredytów hipotecznych – długoterminowych i wysokokwotowych – wymóg czytelnej informacji ma szczególne znaczenie, ponieważ błędy w konstrukcji lub opisie kosztów kumulują skutki w czasie.
W praktyce spory o SKD nie „opierają się na wrażeniu”, lecz na literalnej treści umowy i dokumentów okołoummownych: czy dane wymagane ustawą zostały wskazane, czy są spójne, weryfikowalne i policzalne, oraz czy konsument mógł realnie ocenić koszt zobowiązania w chwili zawierania umowy.
Jakie uchybienia banku najczęściej otwierają pole do analizy SKD?
Katalog naruszeń jest powiązany z przepisami obowiązującymi w dacie zawarcia umowy. W praktyce analizuje się przede wszystkim, czy umowa zawierała wymagane informacje i czy zostały one podane w sposób jednoznaczny. Znaczenie mają nie tylko braki, ale także niejasności, sprzeczności oraz rozwiązania, które uniemożliwiają weryfikację danych „na prostych działaniach”.
W typowych analizach sprawdza się w szczególności:
- opłaty i prowizje – czy zostały wskazane precyzyjnie, w tym ich charakter, wysokość i moment pobrania,
- całkowity koszt kredytu oraz całkowitą kwotę do zapłaty – czy są obliczalne i zgodne z pozostałymi postanowieniami,
- koszty zabezpieczeń (w tym hipoteki, ubezpieczeń, innych opłat okołokredytowych) – czy warunki i koszty zostały opisane jednoznacznie,
- zasady ustalania oprocentowania – zwłaszcza przy oprocentowaniu zmiennym: mechanizm zmiany, terminy aktualizacji, parametry wpływające na stopę, sposób komunikacji zmiany,
- spójność danych – czy te same pojęcia są używane konsekwentnie, bez mieszania definicji i bez „rozjeżdżania się” wartości między załącznikami, formularzami i umową.
Samo stwierdzenie, że „coś jest niejasne”, zwykle nie wystarcza. W sporach z bankami kluczowe jest wskazanie: (1) konkretnego postanowienia, (2) konkretnej informacji, której zabrakło albo która jest wadliwa, oraz (3) powiązania z przepisem wyznaczającym obowiązek informacyjny w dacie zawarcia umowy.
Ograniczenia SKD przy kredycie hipotecznym – co realnie „zawęża” skutki sankcji?
W przypadku kredytów hipotecznych ustawodawca wprowadzał rozwiązania ograniczające zakres sankcji. W praktyce dwa ograniczenia pojawiają się najczęściej: limit czasowy oraz termin na złożenie oświadczenia.
1) Ograniczenie do 4 lat przed złożeniem oświadczenia
W reżimie, w którym stosuje się ograniczenie z art. 46 ustawy o kredycie konsumenckim, rozliczenie „bez odsetek i kosztów” dotyczy wyłącznie okresu 4 lat poprzedzających dzień złożenia oświadczenia o skorzystaniu z sankcji. W praktyce oznacza to, że sankcja nie obejmuje całego okresu kredytowania, lecz jedynie jego fragment przypadający bezpośrednio przed oświadczeniem.
2) Termin roczny od wykonania umowy
Uprawnienie do złożenia oświadczenia o skorzystaniu z SKD jest ograniczone terminem. Co do zasady analizuje się, czy nie upłynął rok od wykonania umowy, rozumianego najczęściej jako całkowita spłata kredytu. Przy nietypowych sposobach wykonywania umowy (np. wcześniejsza spłata, restrukturyzacja, aneksy, refinansowanie) termin powinien być liczony ostrożnie – w oparciu o dokumenty i konkretne rozliczenia.
3) Limity kwotowe w starszych reżimach
Dla części umów zawartych przed 18 grudnia 2011 r. istotnym ograniczeniem pozostaje limit 80 000 zł – sankcja, nawet jeśli spełnione są przesłanki, może dotyczyć tylko części zobowiązania mieszczącej się w tym limicie. W praktyce bywa to barierą w sprawach, w których kredyt hipoteczny od początku przekraczał wskazane wartości.
SKD a inne spory o kredyt – gdzie to się „mieści” w praktyce?
Sankcja kredytu darmowego bywa rozważana jako alternatywna lub uzupełniająca ścieżka w sporach dotyczących kredytów hipotecznych, obok argumentacji związanej ze zmiennym oprocentowaniem (w tym wskaźnikami referencyjnymi) oraz – w umowach walutowych – klauzulami ryzyka kursowego. Jej specyfika polega na tym, że koncentruje się na formalnej i informacyjnej poprawności dokumentów oraz na skutkach naruszeń określonych w przepisach.
Podsumowanie
Sankcja kredytu darmowego przy kredycie hipotecznym nie jest rozwiązaniem powszechnym i nie działa automatycznie. Może jednak stanowić realną podstawę do dochodzenia rozliczeń wtedy, gdy umowa została zawarta w okresie, w którym kredyty hipoteczne podlegały (w odpowiednim zakresie) ustawie o kredycie konsumenckim, a dokumenty zawierają kwalifikowane naruszenia obowiązków informacyjnych. W praktyce najczęściej analizowane są umowy zawarte między 18 grudnia 2011 r. a 21 lipca 2017 r., z uwzględnieniem ograniczeń (w szczególności limitu 4 lat oraz terminu rocznego od wykonania umowy).
Przydatne źródła:
- Ustawa o kredycie konsumenckim – tekst w ISAP
- Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – tekst w ISAP
